私樓
私樓應該係大部分準買家最想買到嘅樓。很想要吧！
但宜家平均二手呎價已經高於 $10,000，而一手樓更往往高達 $20,000 以上，點上車呀？以座落旺角波鞋街附近嘅 SKYPARK (旺角奶路臣街17號) 為例，空氣污濁、冇景、嘈雜、再加上隔離中旅社門前長期停泊多架唔熄匙旅遊巴同埋無數食緊大陸煙、拖住大小行李嘅強國人，咁嘅環境，200 呎單位售價竟然索價 400 萬。唔 L 係呀？無論佢個示範單位幾靚都好，買家眼睛係雪亮的，結果只係賣出左 4 成單位。
講番一手私樓，究竟點揀好呢？有幾個要點：
1. 地段 / 交通 / 配套：
地段好與壞，值錢質否，通常都同校網有關。九龍塘、何文田係傳統校網，最值錢。
不過，你冇仔女／冇計劃生仔女嘅話，離校網越遠越好。
交通方面，好多人覺得港島交通方便。唔係掛？成個港島靠一條英皇道同條港島線為交通主線。是旦一邊有意外，另一邊一定塞到痴左線。港島？No way!
旺角夠哂方便掛 ... 但就係因為太方便，空氣同嘈音問題好嚴重。
俾我唔睇價錢咁揀，我會揀青衣。青衣交通方便（去旺角只係 20 分鐘，仲有通宵巴士行哂成個青衣），又空氣好，又冇乜自由行。正！
元朗又點睇？YOHO 人口已經飽和，仲要不斷起緊，你想上西鐵？等多幾班啦。
大圍呢？名城都係超多人，仲要行東鐵線，日日都同 D 自由行呀、水貨客呀爭入車廂，咪攪我。你迫埋我嗰份。
配套方面，屋苑最好有商場、食肆同埋停車場（貪心 D，有埋戲院得唔得？）。值得一提的是，宜家好多新樓得 20 個車位，俾全幢幾百伙爭。痴線！
2. 發展商：
發展商邊間好？以下係個人意見。
我就覺得太古最好，你睇太古城中心、維景灣畔幾靚就知。
排第二冇得揀，肯肯定係新鴻基地產。新地樓用料好，管理唔差（通常都係啟勝物業做管理），就算係廿年前起好嘅舊樓仍然非常優質。
之後新世界、長實、恆基、信和，質素真係一般。
尤其係長實，出哂名起 ... 窗台，仲要係斜嘅。
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| 長實著名嘅「一號西九龍」世界級斜窗台 |
頂，無良到咁，真係唔想買。以前長實真係唔錯，你睇黃埔花園就知。只係呢排搾買家到盡，作為買家，點買得落手？
3. 同區未來發展：
買新樓之前，真係要睇清楚附近未來會點發展。其實 3 年內嘅發展都可以喺城市規劃網站內搵到。
第一步係檢查現有土地用途同分佈。用呢個
法定規劃綜合網站，搜尋地區（例如：5 TUNG YUEN STREET），旁邊便會出現一幅好醜嘅地圖。上面有不同嘅英文簡寫，常見有以下幾種：
CDA：綜合發展區（Comprehensive Development Area，即係商住都得）
R(A)、R(B) ... R(E)：住宅區（Residential）
C：商業區（Commercial）
G/IC：政府、機構或社區
O：休憩用地
OU：其他用途
而白色三角形內的數字就表示建築物可以起幾高（120 就係 120m，大約 30 ~ 40 層）。如果你買內街嘅住宅（例如 Peninsula East，地址：5 TUNG YUEN STREET），樓高得 100m，但前面嗰排樓都 80m 高，即係話得頂嗰幾層可以望穿前面排樓，見到個海。
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| 星星位置是 Peninsula East (5 Tung Yuen Street) |
第二步係檢查有冇發展商更改土地發展用途。我地繼續以油塘為例，看看它未來 5 年內區內有冇變化。右上角按 "地圖工具"，選取 "規劃許可申請"，就可以知道已批准嘅更改土地發展用途申請 ... 幾乎成個油塘都 "砍掉重練" .
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| 粉紅色嗰 D 已經改變左土地用途 |
唔係掛，細心睇政府 D 文件，大部分都會被改為住宅。你覺得係好事定壞事？睇下你買邊度啦，買 Peninsula East 就慘喇，俾一堆新樓圍住，周圍都係樓景同埋工廠景，仲遠眺將軍澳華人永遠墳場墳景。正！
另一個例子：東涌。相信買左藍天海岸、映灣園嘅買家萬萬都估唔到自己層樓本來係無敵大海景，宜家前面不斷起樓，海景變左樓景。景觀都算係小事，附近地盤不斷發出嘈音，塵土飛揚，起好哂仲變成左一塊塊嘅大屏風，連天然陽光同風都冇哂，居住環境係幾年間差左好多。樓價當然係插哂水，業主們都 O 哂咀。
下一篇講二手私樓。
p.s. 近排私樓一手樓真係冇個盤好，我地唯有期待下南昌站上蓋新鴻基個盤啦！
