上車小知識：壓力測試

都唔知邊條友發明「壓力測試」呢個遊戲規則，令到好多人都上唔到會（即係冇銀行肯借錢俾你做按揭），供唔到樓。究竟壓力測試係乜野黎？

壓力測試主要目的是要測試你能否承受到加息之後的供樓壓力。計算方法係咁嘅：

假設你人工 $30,000，現時按揭息率為 2%，供樓年期為 25 年，貸款額 350 萬，月供為 $14,834。由於月供冇超過 50% 人工，根據「供款與入息比率」規定係可以過到關（本來 ...）。

但壓力測試會假設利息加 3%，月供會變成 $20,460，「供款與入息比率」比例為 68.2%。壓力測試規定，若比例大於 60%，即係過唔到。

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係呢個時候，如果你真係想上到會，你可以：

1. 加多個人名一齊供樓（做擔保人／聯名供款人）
2. 供款年期長 D（例如 30 年）
3. 首期俾多少少（成功靠父幹是常識吧 ...）
4. 間屋買平少少
5. 買新樓（新樓多數有印花稅回贈、按揭保揭回贈，甚至是現金回贈）

諗諗佢啦～

上車第 1 步：儲首期

儲首期呢，真係唔係咁易。咁到底首期連雜費要儲幾多？
以下係一個小問卷，會幫到你決定律師費要幾多。

問題一：你係首次置業嗎？[註1]
A. 是 -> 到問題 2
B. 否 -> 到問題 3
註1：首次置業是指 (三樣也要符合)：
1. 從未持有任何以你名下的物業
2. 最後供款額不多於人工 45%
3. 並有固定收入

問題二：目標樓價是 ... ？ 
A. 400萬或以下 -> 最高借 9 成，即係首期俾 1 成 [註2]
B. 400萬 ~ 450萬 -> 最高借 8 ~ 9 成，即係首期俾  1 ~ 2 成，但貸款額不可多於 360 萬 [註2]
C. 450萬 ~ 600萬 -> 最高借 8 成，即係首期俾  2 成，但貸款額不可多於 480 萬 [註2]
D. 600萬 ~ 700萬 -> 最多借 6 成，即係首期俾 4 成
E. 700萬 ~ 833萬 -> 最多借 6 成，即係首期俾 4 成，但貸款額不可多於 500 萬
F. 833萬 ~ 1000萬 -> 最多借 500萬，即係首期俾樓價減 500 萬
G. 1000萬以上 -> 最多借 5 成，即係首期俾 5 成
註2：原本樓宇按揭只可以借 6 成，透過物業按揭保險可借多於 6 成，但需要額外批核及繳交物業按揭保險保費

好喇，搞清楚自己要幾多首期之後，就要計下你第一筆需要幾多錢去上車。

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假設樓價 500 萬，借最高嘅 8 成，貸款額 500萬 x 0.8 = 400 萬。你要俾嘅費用如下：
－首期：100 萬
－印花稅（樓價 3%）：15 萬
－律師費（包轉名費、樓契、註冊費等）：大約 $5,000 ~ $8,000
唔計裝修、搬屋，總共 116 萬左右。
假設你目標層樓銀行估得足價，你份人工又過到壓力測試的話 ...

由今日開始儲錢吧！

註3：以上數字由 2015 年 2 月 28 日開始生效。

上車 4 部曲

要上車，首先你要有個成功嘅老豆知道上車到底要準備 D 乜。

1. 儲首期
2. 搵樓
3. 睇樓
4. 買樓

路人甲：「喂喂，你講嘅野係人都知啦，使鬼你講咩？」

咁又係，我地所講嘅野大家都知，但你地係咪真係識做先？之後嘅文章，將會一步步分享我地買樓嘅竅門。密切留意呀！

你有勇氣上車嗎？

近日正忙於籌辦新屋的大小事。是咁的，我地剛剛買了荔景浩景台的一個單位，宜家忙緊裝修。

你或者會問，為什麼在這個時候衝動上車？不怕樓市大跌嗎？其實，若看看樓市，每星期升 1%，看似很少，但若連升一年，便升了 52%。400萬的樓，一年後變 600萬。到時你仲買唔買得起？

以上所講嘅只係理論，實際上樓市喺 2015 年又升左幾多呢？

2014年1月，中原城市領先指數 [註1] 係 117，即係比 1997 年升左 17%。而 2015年8月就升到 145。嘩，唔 L 係掛，一年內升左咁多！要買樓，想唔靠父幹都幾難啦！

咁我地係點買樓？下個 post 再講。


註1：
中原城市領先指數 CCL 係反映香港二手樓價嘅指標，就好似反映香港股市嘅恆生指數一樣。1997年7月指數為100點。 ( 網址：http://www1.centadata.com/cci/cci.htm )